Specialismen

Eigenaar door verjaring? Wellicht niet na deze openbaring!

Verkrijging door verjaring wordt door velen als onrechtvaardig beschouwd. Hoe kan een niet-rechthebbende (dikwijls ervan op de hoogte dat een strook grond niet aan hem toebehoort) eigenaar worden door stil te zitten? Het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 en nadien gevolgde rechtspraak van de Rechtbank Rotterdam van 19 juli 2017 werpt een nieuw licht op verkrijgende verjaring in het geval van onrechtmatige inbezitneming. In deze blog vertel ik daar meer over.

Verjaring is een vorm van originaire eigendomsverkrijging. Er bestaan twee varianten: de verkrijgende verjaring en de bevrijdende verjaring.

Verkrijgende verjaring

Iemand kan door verkrijgende verjaring eigenaar worden van een stuk grond door deze tien jaar onafgebroken in bezit te hebben en te goeder trouw te zijn. Dit laatste houdt grof gezegd in dat hij er redelijkerwijs niet van op de hoogte kon zijn dat het stuk grond niet zijn eigendom was. Wat onder ‘in bezit hebben’ valt, is in de rechtspraak duidelijk geworden. Zo kan het plaatsen van een schutting of het bouwen van een waterput op andermans grond als bezitsdaad gekwalificeerd worden. Daarnaast is het van belang dat deze bezitsdaden ‘openbaar en niet-dubbelzinnig’ zijn.

Bevrijdende verjaring

Het grote verschil tussen verkrijgende en bevrijdende verjaring is de aanwezigheid van goede trouw. Wanneer je niet te goeder trouw bent, kun je desondanks door bevrijdende verjaring eigenaar worden van een stuk grond. Hiervoor is vereist dat je bezitter bent en je je gedraagt als eigenaar op het moment dat een vordering tot teruggave verjaart. De vordering verjaart als de werkelijke eigenaar twintig jaar geen actie tegen de inbezitneming ondernomen heeft.

Waarom bestaat de wettelijke verjaring?

Het is voor de rechtszekerheid van groot belang dat duidelijk is aan wie een stuk grond toebehoort. Wanneer de eigenaar kennelijk tien tot twintig jaar stil heeft gezeten, rechtvaardigt het belang van rechtszekerheid dat de eigendom overgaat naar de bezitter. Dit kan ertoe leiden dat een boze buurman met opzet een hekwerk op grond van een ander plaatst, en dat hij twintig jaar later rechtsgeldig het stuk grond van die ander heeft verkregen.

Wat voor het eigendomsrecht op een stuk grond geldt, kan overigens eveneens van toepassing zijn op andere rechten zoals recht van overpad, recht van opstal en overige erfdienstbaarheden.

Arrest Hoge Raad

De bovenstaande uitleg is jarenlang de praktijk geweest, totdat de Hoge Raad in zijn bovengenoemde arrest van 24 februari 2017 met een nieuwe, aanvullende, visie kwam. Het ging in deze zaak om een echtpaar dat eigenaar was van een woning in een bosrijk gebied in Noord-Brabant. Op enig moment heeft het echtpaar een stuk bosgebied in bezit genomen, wetende dat de grond van de gemeente was. Het echtpaar gedraagt zich duidelijk als bezitter: het ingepikte gebied wordt begrensd door gaas en hekwerk, er wordt een houtopslag gerealiseerd en er is zelfs een heuse jeu-de-boulesbaan aanwezig. Nu deze toestand in ieder geval twintig jaar heeft voortgeduurd, is het echtpaar eigenaar geworden van het stuk bosgrond. Goede trouw is immers geen vereiste voor bevrijdende verjaring.

Tot nu toe is het een redelijk voorspelbare uitspraak. De Hoge Raad eindigt echter met een overweging ten overvloede, wat gezien kan worden als juridische Hinweis voor vergelijkbare zaken: hoewel het stuk grond in goederenrechtelijke zin is overgegaan in eigendom, kan de werkelijke eigenaar mogelijk een vordering uit onrechtmatige daad instellen tegen de nieuwe eigenaar. Omdat de bevrijdende verjaring zelf als de schadeveroorzakende gebeurtenis wordt gezien, en niet de inbezitneming zelf, is de vordering uit onrechtmatige daad vaak nog niet verjaard. De oorspronkelijk eigenaar kan zijn schade vorderen in geld, maar kan ook aansturen op een schadevergoeding in natura, namelijk het terugvorderen van de grond!

Uitspraak rechtbank Rotterdam

De Hoge Raad heeft zich inhoudelijk niet verder over de kwestie gebogen, omdat dit buiten zijn bevoegdheid in deze casus ging. De Rechtbank Rotterdam behandelde echter een paar maanden later een zaak, waarin zij, in navolging van het arrest van de Hoge Raad, oordeelde dat de oorspronkelijk eigenaar een vordering uit onrechtmatige daad had op de nieuwe eigenaar. In dit specifieke geval kon de oorspronkelijk eigenaar echter niet de grond terugvorderen, omdat deze volgens de Rechtbank niet aannemelijk had gemaakt om welke reden de teruggave van de grond de voorkeur moest hebben boven de betaling van een schadevergoeding.

De uitspraak van de Rechtbank Rotterdam laat voor toekomstige gevallen, waar wél aangetoond kan worden dat de schadevergoeding in natura de voorkeur verdient, zeker de deur open staan. Dat betekent dat men dus eigenaar door verjaring kan worden, maar toch de eigendom weer moet overdragen aan de oorspronkelijk eigenaar.

Wilt u meer weten over de voorwaarden voor verkrijging door verjaring, omdat u denkt eigenaar te zijn geworden of juist omdat u een vordering van uw buren vreest? Dan kunt u altijd contact met mij opnemen. U kunt mij bereiken via de gegevens aan de rechterzijde van deze pagina.

Deze blog is geschreven in nauwe samenwerking met Glenn Kerver.